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“只租不售”政策如何更平稳落地
2017年08月29日 14:19 来源:解放日报 作者:郭琳琳 字号

内容摘要:近日,上海市规划和国土资源管理局发布公告,拟挂牌出让位于徐汇、浦东和长宁等地的四幅地块用于租赁住房。此前,有关部门还曾挂牌浦东和嘉定两宗地块招标,明确规定所建物业只能用于出租,需100%自持70年。从实质上看,追寻市场化和工业化的真正目的是人的城市化,而后者才是新常态下经济持续增长和发展结构转型的新引擎。根据现有住房市场的政策,要实现“只租不售”政策平稳落地,应做好如下几个方面的政策衔接:一是“只租不售”房与保障型公租房的衔接。针对这个问题,在政策衔接上应对“只租不售”小区出台一个解释,即纯租户的小区也可以成立租户委员会,功能与业主委员会类似。

关键词:房租;地块;衔接;政策;业主委员会;市场化;人才;上海市;出让;经济适用房

作者简介:作者单位:中共上海市浦东新区区委党校

  近日,上海市规划和国土资源管理局发布公告,拟挂牌出让位于徐汇、浦东和长宁等地的四幅地块用于租赁住房。此前,有关部门还曾挂牌浦东和嘉定两宗地块招标,明确规定所建物业只能用于出租,需100%自持70年。这就是被一些舆论称为开先河的“只租不售”房。从表面上看,它是从“土地财政”向“公共服务”的转变;从实质上看,追寻市场化和工业化的真正目的是人的城市化,而后者才是新常态下经济持续增长和发展结构转型的新引擎。

  不过,由于当前政策衔接尚存在一些空档,开发商对“只租不售”房普遍存在观望情绪。此次挂出的两宗地块,仅各有一家国企以底价“竞得”,即是一个明证。根据现有住房市场的政策,要实现“只租不售”政策平稳落地,应做好如下几个方面的政策衔接:

  一是“只租不售”房与保障型公租房的衔接。

  对照现有的政策,“只租不售”房不是廉租房、经济适用房或者动迁安置房。因此,不适用很低租金或上市交易等。从服务对象上看,则要求优先保障区内创新创业人才,对高端人才给予重点保障等,有点类似于现有的公共租赁房(公租房、人才公寓)。但公租房的缺点是房源太少,难以满足实际需求,这也许是“只租不售”房出台的一大背景。

  此次“只租不售”房的政策设计与公租房有非常多的相通之处,如常住人口(持有居住证)即可申请,一定程度上也体现了“人才优先”原则;规定成套房的面积,规定居住年限限制(3年或6年),规定租赁价格不高于市场价格,有专业机构管理等。但它们也有不同之处:一是“只租不售”房的持有主体是开发商而不是政府;二是政府规定房型并限制租金后,财政支持不明确,有点鼓励开发商自我平衡的意味;三是对承租人落户和入学等规定也并不明朗。

  因此,有关政府部门需进一步研究解决办法,特别是如何将公租房有效的政策和管理经验移植到“只租不售”房管理中,尽量减少政策碎片化。

  二是开发商社会责任与“安居工程”政策的衔接。

  政府对引进人才负有安居责任,开发商负有社会责任,但二者责任并不对等,更不能置换。在安居方面,上海已经形成廉租房、经济适用房、动迁安置房、公租房等组成的“安居”体系,均有不同程度的政府财政补贴。可此次“只租不售”政策出台,政府仅在地价上做了让步,对于开发商自持期限、住房面积和套数、租赁价格等,又作了很详细的规定。在房租房价比严重偏低的情况下,作为国企的开发商当然要履行社会责任,但是国有资产的保值增值也是重要的责任。

  以90平方米的住房测算,其基本租金应维持在1万元左右;70平方米的不应低于7000元。但当前市场的实际租金是,嘉定地块周边现有90平米房租大约为4100元。这个价格表明,开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖。

  在“只租不售”模式下,如何让企业在盈利和社会责任之间找到平衡,有关政府部门需要做进一步的政策衔接。比如,对开发商的税费减免可以放到什么程度?用人单位提供给人才的租金补贴,可否允许在税前列支?可否允许人才提取公积金支付房租?如何加大优质教育和医疗资源的配套力度,为开发商投资收益创造条件等?

  三是“租售同权”与租期规定的衔接。

  “租售同权”大致有两方面意思:一是稳定的租赁权;二是在基本公共服务方面与买房居民享有同等权利,如义务教育权等。此次上海“只租不售”地块出让中没有提及“租售同权”的原因,是在有些方面上海已经“同权”了。

  但是,“租售同权”中的稳定租赁权,在“只租不售”政策中并没有解决。现有公租房和“只租不售”房,最长租期均为6年。按照国外的做法,承租人只要符合条件,就可以一直租下去。即使租赁的是私人产权房,到期后承租人也有优先权再次租赁。就此而言,对于“只租不售房”,是不是需要解除3年至6年的限制,并制定一个平稳的衔接办法,如逐渐提高房租到市场价格等,值得深入谈论。

  四是小区管理与业主委员会的衔接。

  “只租不售”小区运营后,首先面临的是无法成立业主委员会这一问题。根据上海的相关规定,业主委员会必须由业主组成。即使有变通,业主委员会可以用租户委员会取代,但租期太短又制约租户委员会发挥作用。针对这个问题,在政策衔接上应对“只租不售”小区出台一个解释,即纯租户的小区也可以成立租户委员会,功能与业主委员会类似。在租赁时间上,如果基本执行市场化的房租,可以在3年或6年之后,经过一定的手续续租。这样一来,既可以稳定新上海人的预期,也有助于建设人才高地、发挥人才的积极作用。

 

  (作者单位:中共上海市浦东新区区委党校)

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